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Jackpot Fishing - Quais ações de construtoras são as mais impactadas com a entrada em vigor das novas regras do Minha Casa Minha Vida?

As ações de construtoras voltadas para o público de baixa renda têm apresentado forte desempenho no acumulado do ano e há espaço para otimismo

Felipe Moreira | Lara Rizério

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Com as novas regras do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) entrando em vigor nesta sexta-feira (7), analistas têm destacado quais as oportunidades que estão no radar das construtoras de capital aberto da Bolsa brasileira.

Entre as mudanças, as principais: (i) uma redução de 25 pontos-base nas taxas de juros do financiamento imobiliário para mutuários com renda familiar de até R$ 2 mil; (ii) um aumento no limite do subsídio para as faixas 1 e 2, de R$ 47,5 mil para R$ 55 mil; e (iii) um aumento no teto de preços do imóvel que pode ser financiado pelo programa para R$ 350 mil. Com elas, a Caixa tem a expectativa de aumentar o acesso ao crédito imobiliário.

O novo teto vale para as pessoas que se enquadram na faixa 3 do programa, ou seja, famílias que têm uma renda bruta mensal entre R$ 4.400,01 e R$ 8.000,00. Para as famílias das faixas 1 e 2, o limite do valor do imóvel passa a variar entre R$ 190 mil e R$ 264 mil, a depender da localidade do imóvel.

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Quando as mudanças foram anunciadas, no fim de junho, os analistas da XP destacaram que elas seriam positivas para o setor de construção de baixa renda como um todo, aumentando o poder de compra (principalmente para as faixas de renda 1 e 2), ainda que com impacto menor para as empresas de sua cobertura devido ao interesse limitado nas faixas de renda mais baixas do programa MCMV.

Por outro lado, as alterações nos limites de preço do programa (especialmente para a faixa 3) podem ser positivas para as margens, com um potencial aumento no poder de precificação e mercado alcançável dentro do programa, avaliaram.

Na ocasião, o Credit Suisse apontou que o aumento do teto de R$ 264 mil para R$ 350 mil foi provavelmente a mais importante das medidas, ao passo que amplia a fronteira das empresas no programa e permite com que elas acelerem as vendas, e também reformulem projetos existentes para se enquadrarem no novo teto.

Os analistas do banco estimaram uma redução de 30% no financiamento para as famílias na nova faixa 3 e apontaram acreditar que as construtoras devem ganhar centenas de pontos base em suas margens caso optem por repassar as melhores condições aos preços.

Para eles, a Direcional (DIRR3), a Cury (CURY3) e a MRV (MRVE3) devem ser as maiores beneficiadas pelas novas regras, ao passo que terão cerca de 90% de suas operações enquadradas no MCMV. Cabe ressaltar que, nas últimas semanas, DirecionaleMRV anunciaram oferta de ações, com visão dos analistas de que parte dos recursos pode ser usada para a ampliar a atuação nesses programas.

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“Em um cenário positivo para a construção civil, as empresas voltadas para baixa renda têm apresentado oportunidades desde o início de 2023. Nessa conjuntura, algumas delas aproveitam para fortalecer suas estruturas de capital através da emissão de ações (follow-on), com perspectivas de aproveitar os ventos favoráveis. O cenário positivo é justaposto pelos fomentos advindos do Minha Casa Minha Vida (MCMV), com ampliação dos recursos destinados para o setor. Essa foi uma das bandeiras do governo eleito (…). Dessa maneira, os operadores buscam aproveitar esse movimento de expansão”, avalia a Levante Corp.

O Bradesco BBI aponta que, desde que as novas regras do programa MCMV foram anunciadas, o setor se recuperou.

“Vemos essas mudanças como muito positivas para a construção residencial popular, expandindo o mercado endereçável do segmento e permitindo preços mais altos em todo o Brasil, ajudando as construtoras listadas a sustentar uma sólida velocidade de vendas e margens”, avalia.

Os analistas estimam que entre 20% e 40% das unidades listadas em Bolsa dos players de baixa renda estão atualmente entre o limite de preço atual e o novo, aumentando significativamente o número de unidades elegíveis para MCMV, o que significa maior acessibilidade. Isso devido à taxa de financiamento mais barata do programa em cerca de 2 pontos percentuais versus as taxas SBPE da Caixa.

Revisões do BBI para o setor: ações já subiram demais?

Em paralelo a esse anúncio, o Bradesco BBI também revisou as suas preferências para as ações de sua cobertura do segmento de construção de baixa renda.

Com desempenho significantemente superior das ações no acumulado do ano, em alta de 89%, em comparação com o Ibovepa (+7%) e a média do setor de construção civil (+61%), o Bradesco BBI revisou para cima suas estimativas para Cury (CURY3), Direcional (DIRR3), Plano & Plano (PLPL3) e Tenda (TEND3).

Dentre os papéis mencionados, Tenda e Plano & Plano tiveram os melhores desempenhos (+194% e +136%, respectivamente), com os preços-alvo sendo aumentados em 114% para a primeira e 86% para a segunda, “refletindo principalmente uma queda significativa no risco percebido depois que as tendências de margem melhoraram recentemente, vencendo licitações no programa da capital paulista Pode Entrar e uma perspectiva positiva após mudanças no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV)”, explicam analistas do BBI.

O banco ressalta sua preferência pela Direcional, com uma pequena diferença em relação a Cury e Plano & Plano. A Direcional, segundo o relatório dos analistas do banco, combina uma visão de crescimento adicional de lucro por ação após a oferta de ações (CAGR, ou crescimento médio ponderado anual, esperado de 28% entre 2023 e 2025), além de um desconto de 13% em relação aos seus pares (consideração o múltiplo de preço sobre o lucro). Além disso, os analistas ainda veem um potencial de valorização em relação ao consenso (ainda a incorporar os projetos adicionais pós-oferta de ações).

O BBI manteve recomendação outperform (desempenho acima da média do mercado, equivalente à compra) e elevou preço-alvo de R$ 24 para R$ 27, já que a ação é negociada a 6,5 vezes P/L para 2024, o que avaliou como injusto. Isso porque a ação provavelmente se tornará o terceiro nome mais líquido entre as construtoras sob cobertura do banco (volume de negociação diária de R$ 41 milhões nos últimos três meses e provavelmente aumentando + 20-25% após a oferta) e com sólido impulso de lucros.

Para Cury, o banco reiterou recomendação equivalente à compra e preço-alvo de R$ 22, pois a empresa continua apresentando um dos principais desempenhos operacionais e financeiro, com espaço para melhorar as margens e a velocidade de vendas após as mudanças no MCMV.

Além disso, analistas veem a Cury tendo um impulso positivo de curto prazo alimentado por sólidos números operacionais e geração de caixa no 2T23, apoiando a expectativa de rendimento de dividendos de 6% para o ano fiscal de 2023.

Com relação aos múltiplos da Cury, a ação está sendo negociada a 7,5 vezes P/L, em linha com seus pares. O BBI ainda destaca um potencial aumento da liquidez das ações caso a Cyrela (CYRE3) continue a vender de forma gradual as ações da CURY3 no mercado (Cyrela pode vender até 9% das ações da Cury e permanecer no conselho).

O BBI também manteve classificação equivalente à compra para Plano & Plano e elevou preço-alvo de R$ 7 para R$ 13, pois a ação ainda continua sendo negociado a múltiplos atrativos (P/L de 6,7 vezes para 2024).

Analistas justificam o aumento significativo do preço-alvo à melhora da margem bruta antes do esperado – 1T23 em 36%, +5 pontos percentuais acima de suas estimativas e provavelmente um novo patamar recorrente –, além do fluxo de notícias positivas do programa habitacional Pode Entrar na cidade de São Paulo.

Em relação ao programa, a Plano & Plano foi a principal vencedora na licitação de abril, o que pode adicionar R$ 1,5 bilhão em valor geral de vendas (VGV) e levar a um adicional de R$ 80 a R$ 100 milhões ao ano no resultado final de 2024-25, potencialmente aumentando as estimativas de lucro em cerca de até 40%, uma vez definidas todas as aprovações da prefeitura (talvez no 3T23) e o tratamento contábil devidamente definido.

Já para Tenda, o BBI manteve recomendação neutra, mas passou o preço-alvo de R$ 8 para R$ 15, pois a construtora negocia a 8,6 vezes P/L para 2024, um prêmio de 15% em relação aos pares, o que não é visto como merecido, pois o processo de recuperação ainda está em andamento.

Além disso, o time de análise do banco pontua que a “redução do valor contábil das perdas líquidas recentes coloca a relação lançamentos/valor contábil da Tenda entre 4 ou 5 vezes (em linha com Cury), o que adiciona risco significativo à tese, amplia os riscos potenciais de execução e requer uma máquina bem ajustada para entregar resultados estáveis ​​e recorrentes”.

Segundo relatório, o aumento do preço-alvo se deve principalmente a uma tese de risco (por exemplo, redução de Ke) à medida que o processo de recuperação avança, embora sem grandes mudanças nas estimativas do banco.

Confira as projeções do Bradesco BBI para as ações do segmento:

CompanhiaTickerRecomendaçãoPreço-alvoPotencial de valorização*
CuryCURY3)outperformR$ 22+38%
DirecionalDIRR3)outperformR$ 27+43%
Plano&PlanoPLPL3)outperformR$ 13+38%
TendaTEND3)neutraR$ 15+21%

*em relação ao fechamento da última quinta-feira (6)

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